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Acti Patrimoine - Acti Finance

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Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : premier bilan

Posté le : 20/03/2018

(Le Revenu) Une analyse de Thomas Laumière, avocat associé, département droit fiscal, CMS Francis Lefebvre Avocats. (…)
 
 
La nouvelle règle applicable à certains biens démembrés
 
 
Comme dans le passé, les biens grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Ce principe connaît une nouvelle exception qui s’applique quelle que soit la date de la constitution du démembrement : en cas de démembrement résultant d’un décès (hors testament ou donation dernier vivant), l’usufruit et la nue-propriété du bien sont compris dans les patrimoines respectifs de l'usufruitier et du nu-propriétaire suivant les proportions fixées par l'article 669 du CGI (barème fonction de l'âge de l'usufruitier). Cette répartition de l’imposition peut s’avérer tout autant bénéfique, en ce qu’elle répartit la valeur imposable d’un bien entre plusieurs foyers, que préjudiciable pour des héritiers nus propriétaires taxés sur des biens qui ne leur rapportent aucun revenu.
 
 
Exemple 1 : dans le cadre de la succession de son conjoint, l’épouse survivante, âgée de 75 ans, opte pour l’usufruit intégral d’un patrimoine immobilier locatif évalué à 3 millions euros. Les deux enfants du couple qui n’ont pas d’autre immobilier par ailleurs, recueillent la nue-propriété de ces biens. Les patrimoines taxables seront respectivement de 900.000 euros pour Madame usufruitière légale (30 %) et de 1.050.000 euros (70 % / 2) par enfant. Dans cette situation, la ventilation du patrimoine taxable fait qu’aucun des trois contribuables n’est assujetti à l’IFI.
 
 
Exemple 2 : reprise de l’exemple précédent en considérant que les deux enfants possèdent chacun 450.000 euros d’actifs immobiliers imposables par ailleurs. Les patrimoines taxables seront respectivement de 900.000 euros pour Madame usufruitière légale (30 %) et de 1.500.000 euros par enfant (1.050.000 + 450.000). Dans cette situation, les enfants seront assujettis à l’IFI (patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million euros), sans percevoir de revenus des biens démembrés imposés.