IFI 2026 : un impôt qui concerne de plus en plus de contribuables

Avec un seuil d’imposition inchangé à 1,3 million d’euros et des prix immobiliers en hausse dans les grandes métropoles, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ratisse de plus en plus large. Tour d’horizon d’un mécanisme fiscal qui, huit ans après sa création, continue de soulever des questions patrimoniales majeures.
 

Un barème progressif aux effets marqués
Institué en 2018 en remplacement de l’ISF, l’IFI cible exclusivement le patrimoine immobilier net des personnes physiques. Son fait générateur se situe au 1er janvier de chaque année : c’est à cette date que la composition du foyer fiscal et la valeur des actifs sont appréciées. Toute modification ultérieure – vente d’un bien, divorce, décès – est sans incidence sur l’impôt dû au titre de cette année.
 

Le barème progressif s’échelonne de 0,50 % (pour la fraction comprise entre 800 000 et 1 300 000 euros) à 1,50 % (au-delà de 10 millions d’euros). Un mécanisme de décote atténue l’effet de seuil pour les patrimoines nets compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros, selon la formule : 17 500 euros moins 1,25 % du patrimoine net. Concrètement, un patrimoine immobilier net de 3,5 millions d’euros génère un IFI de 20 690 euros. À 10 millions, la facture grimpe à 98 190 euros, selon les calculs de Lazard Frères Gestion.
 

Le foyer fiscal IFI, une notion à géométrie variable
La définition du foyer fiscal IFI ne se confond pas avec celle de l’impôt sur le revenu. Les couples mariés, pacsés ou vivant en concubinage notoire déclarent ensemble, indépendamment de leur régime matrimonial. Les biens des enfants mineurs sont également intégrés, sauf si les parents n’en ont pas l’administration légale. En revanche, les enfants majeurs, même rattachés au foyer fiscal IR, doivent déposer leur propre déclaration s’ils dépassent le seuil.
 

Deux exceptions existent toutefois pour les couples mariés : les époux séparés de biens ne vivant pas sous le même toit, et ceux en instance de divorce judiciairement autorisés à résider séparément. Dans ces cas, chacun déclare individuellement.
 

Point clé pour l’évaluation : les biens immobiliers doivent être retenus à leur valeur vénale au 1er janvier, en tenant compte de leur situation, superficie, disponibilité et modalités de détention. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %, à condition d’être détenue en direct et effectivement occupée la majeure partie de l’année. Cet abattement constitue l’un des leviers d’optimisation les plus accessibles pour les contribuables concernés.