Immobilier, actions, obligations : 40 ans de performances comparées

L’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) publie en avril 2025 une nouvelle édition de son étude emblématique sur 40 ans de performances comparées. 

L’objectif : positionner l’immobilier par rapport aux autres classes d’actifs financiers, en termes de rendement et de risque, dans un environnement macroéconomique profondément bouleversé ces cinq dernières années.
 

Un environnement macroéconomique inédit
La période 1984-2024 couvre une ère marquée par la globalisation financière, une tendance désinflationniste et une baisse continue des taux d’intérêt. Mais depuis 2019, les fondamentaux ont changé : crise sanitaire, guerre en Ukraine, choc énergétique, inflation durablement plus élevée, déglobalisation et crise climatique viennent redessiner le paysage.
Ces mutations structurelles ont profondément affecté la dynamique des différentes classes d’actifs.
 

Performances sur 5, 15, 30 et 40 ans : une lecture contrastée
 

Sur 5 ans (2019-2024)
• L’Or domine avec la meilleure performance.
• Les placements immobiliers affichent des résultats hétérogènes :
➔ -7,3 % pour les foncières cotées,
➔ +6,2 % pour l'immobilier industriel/logistique.
• Beaucoup de produits (SCPI, logements parisiens, Livret A, monétaire, obligations) offrent un rendement réel inférieur à l’inflation.
 

Sur 15 ans (2009-2024)
• L’immobilier direct reste robuste avec des TRI entre 4,5 % et 5,5 % par an.
• Les SCPI suivent une trajectoire proche de celle des bureaux.
• Les produits obligataires affichent des performances faibles ou négatives, impactant les fonds diversifiés comme les OPCI.
 

Sur 30 ans (1994-2024)
• Le logement en France et les foncières cotées livrent des performances proches de 10 % par an.
• Les actions restent très performantes sur la période.
• L’immobilier non coté sous-performe légèrement face aux autres formes d’investissement immobilier.
 

Sur 40 ans (1984-2024)
• Les actions restent le placement le plus performant à long terme.
• L’immobilier affiche des rendements compris entre 7,5 % et 10 % selon les segments.
• Le logement parisien tire son épingle du jeu, avec un TRI supérieur à 10 %.
 

Le couple rendement-risque : un positionnement toujours attractif pour l’immobilier
Sur l’ensemble de la période, l’immobilier se positionne entre les actions (plus risquées et plus rentables) et les obligations (plus sûres mais moins rentables).
Notamment :
• Le logement parisien offre une performance solide pour une volatilité relativement faible.
• Les foncières cotées sont plus volatiles, mais leur rendement reste attractif.
Cette capacité à combiner rendement et résilience continue de faire de l’immobilier un pilier incontournable pour diversifier un portefeuille sur le long terme.
 

Une correction récente mais nécessaire
Comme le souligne Stéphanie Galiègue, directrice générale déléguée de l'IEIF :
« Les placements immobiliers ont mis plus de temps que les actions ou les obligations à intégrer le nouvel environnement économique post-2020. Aujourd'hui, ils sont eux aussi entrés dans une phase de correction, particulièrement pour les bureaux et les foncières. »
 

Les TRI négatifs sur 5 ans pour certains segments (foncières, bureaux) illustrent cette nécessaire adaptation à des taux d’intérêt plus élevés et à des évolutions structurelles profondes.