Propriétaires au micro-BIC : une exemption précieuse face à la réintégration des amortissements

C'est une surprise inattendue pour les propriétaires en location meublée sous le régime micro-BIC. Jeudi 20 mars, l’administration fiscale a dévoilé la nouvelle version du formulaire 2048-IMM-SD, destiné au calcul des plus-values immobilières lors de la vente d’un bien. 

Contre toute attente, les loueurs relevant du régime micro-BIC échappent finalement à la réintégration des amortissements, pourtant prévue par la loi de finances 2025.
 

Une subtilité du formulaire protège le micro-BIC
Le détail qui change tout est inscrit discrètement à la ligne 25 du formulaire. Celle-ci mentionne explicitement « les amortissements du prix d’acquisition admis en déduction pour les locaux d’habitation loués meublés en application de l’article 39 C du CGI ». Or, cet article concerne uniquement les amortissements pratiqués dans le cadre du régime réel. Ainsi, par cette précision, les loueurs au micro-BIC se retrouvent épargnés, comme l'indique clairement la notice explicative de l’administration fiscale qui se réfère uniquement au régime réel.
 

Une exonération fragile juridiquement
Si cette nouvelle peut réjouir temporairement les loueurs au régime micro-BIC, elle soulève toutefois plusieurs interrogations. Cette distinction faite par l'administration fiscale ne repose actuellement sur aucun texte officiel explicite, créant une incertitude juridique importante. En réalité, rien ne garantit aux loueurs concernés que cette exonération durera dans le temps. L’administration pourrait facilement revenir sur cette interprétation.
 

Ce scénario rappelle étrangement une situation similaire survenue en 2024. À l'époque, confrontée aux contradictions entre la loi de finances et les commentaires du BOFiP relatifs aux nouveaux seuils du micro-BIC pour les locations touristiques, l’administration avait fini par permettre aux loueurs de choisir librement leur régime fiscal.
 

Une décision paradoxale en pleine crise du logement
Cette exonération des loueurs micro-BIC est d’autant plus étonnante qu’elle contredit la politique fiscale récente visant à encourager la location longue durée. Ces dernières années, sous l’impulsion de lois comme la loi Le Meur, les avantages du régime micro-BIC ont été progressivement réduits afin d’inciter les loueurs à privilégier la location à l’année plutôt que les courts séjours touristiques.
Or, en exemptant désormais le régime micro-BIC de la réintégration des amortissements, l’administration fiscale redonne indirectement de l’attrait à la location courte durée, ce qui pourrait dissuader certains propriétaires de basculer vers une offre de logement stable, pourtant cruciale en période de crise immobilière.
 

Bonne nouvelle pour les loueurs au régime réel : les travaux mieux pris en compte
À l'inverse, les loueurs au régime réel bénéficient également d'une confirmation importante : les dépenses réalisées pour des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration viennent désormais majorer le prix d’acquisition pour leur valeur réelle, réduisant d’autant la plus-value imposable.
Par ailleurs, pour faciliter les démarches, les propriétaires peuvent choisir une estimation forfaitaire de ces travaux équivalente à 15 % du prix d’acquisition initial, en plus des 7,5 % déjà admis au titre des frais d’acquisition.
 

Une situation incertaine pour les loueurs micro-BIC
Cette exonération temporaire pour les loueurs micro-BIC apporte certes un soulagement, mais elle ne doit pas faire oublier l’instabilité fiscale qui règne actuellement. Dans un contexte de crise du logement où l’État pousse à la location longue durée, cette mesure paraît contradictoire et pourrait évoluer rapidement. Une situation à surveiller de près pour les loueurs concernés.

(source : jedeclaremonmeuble.com)